¿Comprar casa o esperar? Lo que debes saber sobre el impacto de la decisión de la Fed en las hipotecas

La Reserva Federal (Fed) dio el paso que esperaban muchos de quienes evalúan comprar una casa en Estados Unidos: un recorte de su tasa de interés de referencia y la señal de que habría más en lo que queda de este año.

Pero es aconsejable que las personas que tengan pensado adquirir una vivienda o refinanciar la suya se detengan y analicen bien el mercado antes de tomar una decisión.

Si bien la Fed no fija las tasas hipotecarias, lo que decide sobre su tasa referencial sí se siente indirectamente sobre ellas. Es por esto que la acción más reciente de la Fed ya había sido contemplada de cierta manera en el mercado de la vivienda y las tasas de interés de las hipotecas habían comenzado a bajar.

“Ya hemos visto la mayor parte de la baja (en las tasas hipotecarias) que tendremos este año”, consideró Danielle Hale, economista jefe de la página web de bienes raíces Realtor.com. De hecho, Hale advirtió que las tasas de interés de las hipotecas posiblemente suban un poco y luego retomen su camino a la baja.

¿Qué pasa con las tasas hipotecarias tras el recorte anunciado por la Fed?

Cuando las tasas hipotecarias suben es posible que el pago mensual suba varios cientos de dólares. La tasa promedio de una hipoteca a 30 años (uno de los préstamos hipotecarios más usados en Estados Unidos) se empinó en octubre pasado a un máximo de décadas de 7.8%.

Un alza tremenda si se compara con el 3% en el que llegaron a estar en septiembre de 2021. Y una escalada con la campaña de alzas de la tasa de la Fed en medio de su feroz batalla contra la inflación.

Las tasas hipotecarias han bajado desde julio debido a que el mercado anticipaba este recorte de la tasa referencial de la Fed. La tasa promedio de una hipoteca a 30 años se ubica actualmente en torno al 6.09%, según la hipotecaria Freddie Mac. Eso significa una baja frente al 7.22% de mayo, el nivel máximo en el que ha estado este año.

Incluso una modesta caída de las tasas hipotecarias puede traducirse en un ahorro significativo a largo plazo. En el caso de una vivienda cuyo precio de venta en Estados Unidos el mes pasado fuera de $416,700, un comprador de Los Ángeles que pusiera 20% de pago inicial se habría ahorrado unos $312 al mes si lo comparamos con el pago mensual que hubiese tenido en mayo.

Entonces, ¿es momento de comprar una vivienda?

Es cierto que tasas de interés más bajas dan a los compradores de vivienda más poder adquisitivo. Pero una hipoteca en torno al 6% sigue sin ser lo suficientemente baja como para que muchas personas en el país puedan comprar una vivienda.

Esto se debe principalmente a que el precio de la vivienda se ha disparado 49% en los últimos cinco años, un porcentaje que duplica al alza en los salarios. Los precios de las casas siguen cerca de sus máximos históricos apoyados por la escasez de propiedades en muchos mercados.

Las tasas hipotecarias tendrían que volver a situarse cerca de los mínimos históricos de hace tres años o los precios de la vivienda tendrían que caer bruscamente para que muchos compradores puedan permitirse adquirir cómodamente una casa. Ninguna de las dos cosas ocurriría pronto.

Economistas y ejecutivos del sector hipotecario esperan que las tasas hipotecarias se mantengan cerca de sus niveles actuales, al menos este año.

Fannie Mae pronosticó la semana pasada que la tasa promedio de una hipoteca a 30 años será del 6.2% en el trimestre octubre-diciembre y que descenderá a un promedio del 5.7% en el mismo trimestre del año próximo. En 2023, el promedio se ubicó en 7.3%.

¿Comprar una vivienda ahora o esperar a que las tasas hipotecarias bajen más?

Las ventas de viviendas existentes en Estados Unidos han caído fuertemente desde 2022 y cayeron 2.5% en agosto. Hasta ahora, la baja que han registrado las tasas hipotecarias no han alentado un aumento significativo en estas ventas, aunque sí repuntaron ligeramente en julio.

Ante este escenario, los que quieren comprar y los que evalúan vender se enfrentan a un dilema: entrar al mercado de la vivienda ahora o esperar a que las tasas hipotecarias posiblemente bajen algo más en el futuro.

Nick Young, un abogado que trasladó a su familia este año de Phoenix a Evergreen, Colorado, ha optado por alquilar después de ver lo competitivo que era el mercado de la compra de vivienda la primavera pasada. Con un presupuesto de entre $1 millón y $1.5 millón sigue buscando la casa 'perfecta' junto a su esposa: de cinco dormitorios en la que puedan criar a sus tres hijos.

Monitorean las tasas hipotecarias, pero también otras variables como la inflación, la salud de la economía en general y las elecciones presidenciales.

“Actualmente, no hay muchos incentivos para comprar”, dijo Young antes del anuncio de la Fed sobre su tasa clave de interés. “Pero es cosa de tontos tratar de entrar al mercado en el momento perfecto", agregó.

Agentes inmobiliarios desde Phoenix hasta Tampa, Florida, dicen que muchos compradores de vivienda están esperando a que los tipos hipotecarios caigan por debajo del 6%. Algunos esperan que vuelvan a los mínimos de hace tres años.

“Lo que trato de hacer es devolverlos a la realidad”, dijo Mike Opyd, corredor de Re/Max Premier en Chicago. “Les digo: 'Si quieres comprar en serio, hazlo ahora'”.

Para Opyd, la baja en las tasas hipotecarias y un repunte en la oferta de viviendas son un telón de fondo favorable para los compradores durante el otoño, que por lo general es una época del año lenta en este mercado.

Esperar a que las tasas bajen más el año que viene podría significar para algunos afrontar una mayor competencia por las viviendas disponibles que desean. Esto mientras algunos que ya tienen casas podrían seguirse aguantando antes de vender.

“Tenga en cuenta que el 76% de las personas con una hipoteca tiene una tasa por debajo del 5%”, dijo Leo Pareja, CEO de eXp Realty. “Por lo tanto, es posible que el desequilibrio entre oferta y demanda empeore un poco a corto plazo”.

¿Y qué es bueno saber sobre refinanciar tras el anuncio de la Fed?

Drew Yae y su esposa compraron el mes pasado una casa de dos dormitorios y 1.5 baños en Bellingham, Washington. En febrero, Yae, analista de indemnizaciones, obtuvo inicialmente un crédito hipotecario con una tasa de 7%. Cuando se cerró el trato, había bajado a 6.63%.

“Me gustaría refinanciar al 5% o al 5.25%, pero no sé si es realista y si tardaré más de dos años en conseguirlo”, afirma.

Yae podría reducir su cuota mensual en unos $300 al mes si refinanciara su préstamo hipotecario de $407,000 al 5.5%.

Una referencia a tener en cuenta a la hora de refinanciar es si se puede reducir la tasa de interés actual entre medio punto y tres cuartos de punto porcentual.

La demanda de refinanciación de préstamos hipotecarios ha crecido. La semana pasada, las solicitudes de refinanciación aumentaron 24%, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Algunos prestamistas están ofreciendo incentivos, como ofrecer una rebaja de la tasa hipotecaria a cambios de un pago de dinero específico. En esta nota explicamos de qué se trata esta 'maniobra'.

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